Svět nákupních center v České republice se mění aneb Místo lovce nastupuje hospodář

Rychlost expanze v České republice měla několik důvodů. Koncept nákupních center přišel do České republiky ze Západu, ze zemí s rozvinutým trhem. Koncept mohl být proto pouze „přesunut“ a s mírnými lokálními modifikacemi uplatněn na českém trhu. To platí i o etablovaných developerských firmách, které své zkušenosti přenesly do tuzemského prostředí, a obdobně také o investorech, ať již o finančních institucích, soukromých fondech a či dalších zdrojových firmách. V neposlední řadě lze konstatovat, že extenzivní plošná expanze, jejíž vrchol lze datovat do let 2005 – 2008, má v České republice, na poměrně malém trhu, svůj logický strop v podobě postupně se vyčerpávající poptávky a zvyšující se saturace.
V počátcích rozpínání nákupních center rostly především projekty umístěné na okrajích měst s hypermarketem jako hlavní magnetem. Ve druhé polovině minulé dekády se tento trend začal s postupným ubýváním volných pozemků lámat a v posledních 4 letech se prudce zvýšil počet projektů v centrech měst či jednotlivých městských částech. Lze očekávat, že tomu tak bude i do budoucna.

Rok 2008 znamenal vrchol expanze nákupních center. Zároveň se však již v této době začaly projevovat první známky stagnace, která díky vyčerpání možností výstavby a nasycenosti trhu v některých oblastech logicky přijít musela. Finanční a úvěrová krize z let 2009 a 3020 tyto příznaky pouze urychlila.

Rok 2001 bude patrně prvním krokem, kdy se expanze tradičních nákupních center úplně zastaví. Zároveň to však bude znamenat vstup do nové etapy, která bude pro jednotlivé aktéry trhu představovat nové výzvy.

Samozřejmě lze stále očekávat novou výstavbu nákupních center, ovšem s výrazně nižší intenzitou než v uplynulé dekádě, s pečlivým výběrem lokality a detailně specifikovaného konceptu, zvoleného po pečlivých předchozích analýzách. Extenzivní fáze expanze s sebou v mnoha lokalitách a městech přinesla prudký rozvoj prodejních ploch, spojený s výrazným převisem nabídky nad poptávkou. V tomto vysoce konkurenčním prostředí je do budoucna jasné, že ne všechna nákupní centra budou úspěšná.

Nová etapa tržního boje na poli nákupních center se tak bude čím dál více odehrávat především v rámci již fungujících projektů. Hlavními hráči na trhu tak už nebudou developeři (byť jejich role při redevelopmentu samozřejmě bude významná a nezastupitelná), ale spíše provozovatelé či správci. Místo lovce tedy nastupuje hospodář.

O úspěchu jednotlivých konceptů bude rozhodovat především to, jak majitelé, provozovatelé a správci nákupních center dokážou profilovat svá nákupní centra vůči konkurenci, jak budou naslouchat okolnímu prostředí a jeho potřebám.
Neustále se měnící podmínky na trhu nutí majitele, provozovatele a správce být aktivními. Centra nastavená na počátku nového tisíciletí jsou dnes již často zastaralá, konkurenční výstavba v blízkosti nutí k adekvátní reakci, stejně tak případná měnící se demografická struktura v okolí či zákaznické preference. Nastupuje rozšiřování, tzv. remodeling či rebranding. Na tom, jakým způsobem se podaří jednotlivým centrům zareagovat na měnící se podmínky či preference zákazníků, bude záležet jejich budoucí úspěch. Jak je z následujícího grafu patrné, možností je, alespoň co se týče zákaznických preferencí, poměrně dost.

V současné době je na českém trhu 70 nákupních center s více než 40 nájemci a celkem 315 nákupních center, retail parků a hypermarketů s malým shopping mally s více než 5000 m2 využitelných ploch.

V rámci těchto projektů je umístěno celkem 8800 prodejen a dalších provozoven služeb. Řetězcem s nejvyšším počtem prodejen umístěných v těchto komplexech je GECO Tabák.

Se snižováním tempa růstu nákupních center a retail parků v České republice se logicky zpomalí také nárůst počtu provozoven v těchto komplexech. I zde bude možno hovořit o spíše kvalitativních změnách a o optimalizaci nájemního mixu v rámci již stávajících center.

Zdroj: Výběr, 162/2011