Jaké jsou servisní poplatky v shopping centrech a platby spojené s užíváním jednotky?

Letošní průzkum servisních poplatků, který zkoumá například vztahy mezi výškou servisního poplatku a blízkostí správcovské společnosti vůči majiteli centra, má překvapivé výsledky. Za posledních pět let totiž většina nájemců přestala sledovat výši servisních poplatků samostatně a soustředí na celkovou výši nákladů spojených s pronájmem nájemní jednotky.

 „Nájemci si na vlastní kůži ověřili, že mnohá shopping centra přesouvají eura či koruny z balíčku nájemné do balíčku servisní poplatky a zpět podle potřeby nebo lépe řečeno podle odezvy na trhu, podle plánů majitele prodat centrum a podobně. Nájemcům se nevyplatí sledovat výši samostatného servisního poplatku, ale posuzují agregovanou výši nákladů spojených s provozem jednotky,“ potvrzuje Pavlína Trojovská ze společnosti Centers Publishing, organizátora největší konference zaměřené na shopping centra a jejich nájemce ve střední Evropě, konference RetailCon, pro kterou je průzkum pravidelně realizován.

Jak se mění výše jednotlivých plateb?

Jak jsem již uvedla, nejde už ani tak o výši jednotlivých plateb, jako o celkový součet. Je pravdou, že výši poplatků a nájemného sledujeme v pravidelných intervalech od roku 2002. Někdy se na hodnoty z těchto let nemůžeme podívat s klidnou myslí ani my sami, protože nájemné od roku 2002 vzrostlo v prémiových centrech o 600 %. Ovšem nájemci se nebojí tolik zvýšení cen jednotlivých poplatků, to umí (nebo by měli umět) zakalkulovat do svých propočtů, jako se bojí inflace. Inflační doložky jsou v podstatě ve většině nájemní smluv a inflaci, která provází každou ekonomickou změnu, říkají mnozí nájemci pomalá smrt.

Dá se vysledovat konkrétně výše servisních poplatků?

Stále se bohužel potvrzuje, že čím blíže majetkově je správcovská společnost centra k majiteli, tím vyšší jsou servisní poplatky. V roce 2005, kdy jsme průzkum v plném rozsahu prováděli poprvé, se servisní poplatky držely v rozpětí 4,65 – 7,85 euro za m² a více méně se většina center držela zlatého středu. Dnes se toto rozpětí rozšířilo na hodnoty od 1,44 do 12,78 euro za m². Mluvíme čistě o shopping centrech, nikoliv o retail parcích, a přesto jsou centra, kde se hodnoty servisních poplatků drží pod 3 eury či se pohybují nad 12 eury. Výkyvy sledujeme nejen v porovnání jednotlivých shopping center, ale i mezi nájemci v jednom centru. Více než na politice konkrétního centra záleží také na tom, jak je který nájemce silný a jaké si vyjedná podmínky. Svou roli hraje i fakt, zdali má nájemce servisní poplatky fixně stanovené v poměru k velikosti pronajaté plochy, anebo se podílí procentuálním poměrem na nákladech centra vzhledem k celkové pronajatosti.

Tedy je stále prostor pro snížení poplatků?

My každoročně objíždíme všechna shopping centra v ČR a SR a díky tomuto meziročnímu srovnání, tedy díky tomu, že máme shopping centra tak zvaně v oku, poznáme na první pohled, kde například proběhlo výběrové řízení na nového dodavatele úklidu s cílem ušetřit. A z bezmála dvacetileté zkušenosti mohu říci, že málokdy jde o změnu pozitivní. Platy rostou a při nedostatku personálu všeho druhu nelze službu donekonečna zlevňovat. Samozřejmě, že mnozí zadavatelé to chápou a jsou ochotni za službu připlatit. Je však nutné zdůraznit, že je opravdu nezbytné ohlídat, aby případné zdražení služeb v důsledku zvýšení platů se opravdu projevilo na platech konkrétních lidí provádějících službu a nerozpustilo se někde cestou v manažerské hierarchii.

Manažeři shopping center se pomalu ale jistě na nějakou ekonomickou změnu chystají a nejvíce prostoru, kde se dá šetřit a efektivněji hospodařit je nakládání s odpady a energiemi. Problém ale například v kategorii odpadového hospodářství je v podstatě dominantní postavení omezeného množství firem a neexistence jakékoliv snahy službu zefektivňovat.

Jak se mění struktura plateb spojených s pronájmem jednotky v shopping centru?

Struktura se v podstatě nemění, jen v poslední době v souvislosti se stále rostoucí oblíbeností vyzvedávání si internetových nákupů v shopping centru je stále aktivní diskuze na téma, zda-li internetové transakce zařazovat do obratu nájemce či nikoliv. Pádné argumenty znějí z obou stran. Ze strany nájemce slyšíme nejčastěji, že obchod se uskutečnil prostřednictvím internetového portálu, tedy nikoliv v shopping centru a vyzvednutí zásilky posiluje návštěvnost centra a přidružené nákupy v jiných obchodech. Zatímco ze strany center zní, že zákazník vyzvedávající si zásilku využívá služeb centra od parkování po toalety, a právě díky centru může zákazník využít v ČR a SR stále preferovanější možnost si zásilku vyzvednout a zaplatit na místě než si ji nechat zaslat na určenou adresu.

Proč vlastně pravidelně výši plateb spojených s nájmem retailových jednotek sledujete?

Máme komplexní službu pro všechny, kteří v prostředí českých a slovenských shopping centrech působí: vydáváme Retailbook, komplexní seznam všech nákupních formátů v ČR a SR a každoročně organizujeme RetailCon, setkání všech, kteří jsou na trhu aktivní. Již šestnáct let se v květnu potkávají všichni, kteří chtějí být v centru dění, držet krok s celosvětovými trendy nebo znát aktuální průzkumu ze svého oboru napříč celým trhem. Letos se RetailCon koná 14. května a vše potřebné se dozvíte na těchto webových stránkách.

Základní termíny: nájemné, obratové nájemné, marketingové poplatky, servisní poplatky

Za nájem retailové jednotky se hradí pevné nájemné vypočítané na metr čtvereční pronajaté plochy, ke kterému se v některých případech přidává tak zvané obratové nájemné, tedy část platby za nájem odvozená z tržeb uskutečněných v nájemní jednotce. Procento je určeno podle segmentu, ve kterém nájemce působí (móda, služby, cukrovinky, lékárna, elektro a podobně).

Dalšími platbami jsou marketingové poplatky, prostřednictvím kterých se nájemci skládají na propagaci centra a další marketingové aktivity, a samozřejmě platba energie spotřebovaná přímo v nájemní jednotce.

Na energii a náklady spojené s provozem centra se pak nájemci skládají v tak zvaných servisních poplatcích. Právě do servisních poplatků jsou zařazeny již zmíněné energie spotřebované při provozu společných prostor, náklady spojené se správou a řízením objektu, účetnictví – rozúčtování, smluvní dodávky služeb (úklid, bezpečnost, údržba, zahradníci, BOZP, odpady a všechny další činnosti), pojištění nemovitost, právní služby, mimořádné položky plynoucí ze stavebních úprav a další.

Zdroj: Redakce, foto: Centers Publishing, Unibail-Rodamco, Brands&Stories, pixabay.com